Хитросплетения жилищного законодательства: ОДН по электроэнергии

В последнее время участились случаи обращения белогорцев ко мне за разъяснениями о завышенных ОДНах на электроэнергию. Жителям многоквартирных домов не понятно, почему в квитанциях за ЖКУ у «Перспективы» ОДНы в разы ниже, чем у управляющих компаний «ГУК» и «ПЖТ».

Дело в том, что оплата сверхнормативных ОДНов зависит от того, кто управляет многоквартирным домом. Это может быть управляющая компания, ТСЖ, ЖСК и т.д., либо сами жители МКД, такая форма называется непосредственная.

Непосредственная форма управления

Такая форма управления, где собственники МКД управляют своим домом самостоятельно, возможна только при количестве квартир до 30.  В данном случае управляющая компания отвечает только за жилищные услуги. В квитанции такая услуга называется «плата за содержание». Каждый собственник (наниматель) при непосредственной форме управления заключает договор с ресурсоснабжающей организацией на поставку горячей и холодной воды, водоотведения, отопления, электроснабжения. Данные договоры заключаются как в письменной форме, так и в устной. Таким образом, поставка электроэнергии в МКД на непосредственной форме управления осуществляется на основании заключенного договора электроснабжения в письменной или устной форме. В соответствии с действующим законодательством при такой форме управления ДЭК самостоятельно начисляет и выставляет квитанции за электроэнергию. При этом граждане обязаны оплачивать весь объем поставленный электроэнергии в МКД, включая сверхнормативные ОДНы. Оплаты сверхнормативных ОДНов можно избежать только в случае смены способа управления, а именно непосредственный способ поменять на управление управляющей организацией. Но, как показывает практика, ни управляющая компания «ГУК», ни управляющие организации «ПЖТ» не хотят брать под управление такие дома, т.к. в данном случае им придется из «своего кармана» оплачивать сверхнормативные ОДНы. Если вы все-таки решили поменять способ управления, но управляющая компания не хочет управлять вашим домом, обращайтесь в надзорные органы за защитой своих прав. Помните, закон на вашей стороне.

В случае если вы не знаете или сомневаетесь,  какой способ управления на вашем доме, вы можете зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и проверить его. В строке поиска вам необходимо набрать адрес вашего дома. Если данные о доме отсутствуют, значит, ваш дом на непосредственном способе управления. Либо вы можете обратиться в свою управляющую компанию с запросом о способе управления вашим домом.

Под управлением УК

Теперь перейдем к многоквартирным домам, находящимся под управлением управляющих организаций. В данном случае граждане  заключают только договоры управления со своей управляющей компанией. В свою очередь управляющая организация заключает с РСО договоры на поставку коммунальных услуг в ваш дом. Таким образом, в рамках действующего законодательства, управляющие компании «ПЖТ» и «ГУК» заключили договоры электроснабжения с ДЭК.

Согласно нормам жилищного законодательства управляющие компании могут передать агентам свои функции по начислению и приему платежей граждан за ЖКУ. Именно это и сделали управляющие компании «ПЖТ» и «ГУК». Они передали свои функции ДЭКу по начислению платы за электроснабжение и ее сбору. Именно поэтому от ДЭКа к Вам приходят квитанции на оплату электроэнергии.

В соответствии с действующим законодательством сверхнормативные ОДНы при управлении домом управляющей организацией оплачиваются из ее «кармана». За счет этого у управляющей компаний возникают убытки. Такие убытки управляющая компания должна покрывать за счет своих собственных финансовых средств.

Но, к сожалению, для управляющих компаний «ПЖТ» и «ГУК», наверное, законы не писаны. Свои убытки в виде сверхнормативных ОДНов на электроэнергию они, видимо, решили переложить на «плечи» граждан, путем передачи ДЭКу недостоверной информации о площадях помещений, входящих в состав общего имущества.

ДЭК, начисляя гражданину ОДН по электроэнергии, проверяет, не превышает ли он нормативный. Нормативный ОДН складывается из самого норматива и площади помещений, входящих в состав общего имущества. В случае превышения ОДНа над нормативным,  гражданину выставляется нормативный ОДН, а разница относится на управляющую компанию.

Но вот такой разницы не возникало ни у управляющих компаний «ПЖТ», ни  «ГУКа». А все дело в том, что они в справку о площади помещений, входящих в состав общего имущества, умышленно включили подвалы. Ведь чем больше такая площадь, тем больше ОДНов за электроэнергию можно предъявить гражданину.

При этом, как мне видится, управляющие компании «ПЖТ» и «ГУК», прикрываясь жилищным законодательством, вешают «ушную лапшу» жителям многоквартирных домов о правомерности включения подвалов в площадь помещений, входящих в состав общего имущества, при начислении ОДНов.

Действительно, подвалы, как, впрочем, и чердаки, входят в состав общего имущества и могут, например, использоваться при раскрытии стандартов информации.  А при начислении ОДНов  используется только уборочная площадь дома, указанная в техническом паспорте.

Согласно п.5 постановления Правительства Амурской области от 30.08.2012 г. №466 «О нормативах потребления коммунальных услуг на территории Амурской области» указано «…в целях соблюдения единого методологического подхода при определении и применении нормативов потребления холодного и горячего водоснабжения, электроснабжения при расчете размера платы граждан за коммунальные услуги на общедомовые нужды исходить из площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам». Как видите, уважаемые читатели, подвалы здесь не поименованы. А, следовательно, ДЭК, используя площадь подвала, неправомерно начисляет гражданам завышенный ОДН на электроэнергию.

Кроме того, в письме Министерства регионального развития РФ от 22.11.2012 № 29433-ВК/19 указано, что значения общей площади всех помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, надлежит определять на основе данных, содержащихся в техническом паспорте многоквартирного дома.

Таким образом, управляющие компании «ПЖТ» и «ГУК» для начисления коммунальной услуги по электроэнергии обязаны были передать ДЭКу копии технических паспортов на МКД. Они же, по моим сведениям, передали в ДЭК собственноручно написанные справки, в которые можно включить не только площади подвалов, но и, например, площади чердаков, а можно и просто приписать требуемые цифры.

«Свои» и «чужие»

Белогорские чиновники, по моему мнению, на поборы с жителей города в виде повышенных ОДНов «закрывают» глаза, поскольку не хотят допустить убытки у «своих» управляющих организаций. Кто стоит за управляющими компаниями «ПЖТ» и «ГУКа», думаю, объяснять не надо. Я почти уверен, что на все жалобы и письма граждан об обсчете ОДНов на электроэнергию Администрация города будет давать формальные отписки.

Таким образом, жителям многоквартирных домов самостоятельно придется решать проблему ОДН. Они могут вернуть переплаченные деньги по ОДН на электроэнергию, написав претензию в свою управляющую компанию. В случае отказа, необходимо будет подать исковые заявления в суд.

На сегодняшней день по стране сложилось обширная положительная практика о незаконности включения площади подвалов при начислении ОДН по электроэнергии (Тринадцатый Арбитражный Апелляционный Суд Постановление от 16.12.2014 г. по делу № А21-5420/2014; Четырнадцатый Арбитражный Апелляционный Суд Постановление от 16.04.2015 г. по делу № А05-13556/2014; Четырнадцатый Арбитражный Апелляционный Суд Постановление от 26.11.2014 г. по делу № А05-5410/2014). И я уверен, что белогорские суды примут сторону граждан, и жители смогут себе вернуть суммы переплаченных ОДН по электроэнергии.

Кроме того, пользуясь случаем, хочу до жителей города довести следующую информацию. В настоящее время действующим законодательством установлена отмена с 1 апреля 2016 года всех коммунальных услуг на ОДН  и включения их в размере нормативных в плату за жилое помещение. Однако на сайте Правительства РФ размещен законопроект о переносе такого срока с 1 апреля 2016 года на 1 января 2017 года.

Так что, уважаемые читатели, возможно, еще целый год нам с Вами придется разбираться в хитросплетениях жилищного законодательства.