Меню
16+

Общественно-информационное издание «Просто газета»

09.10.2018 17:19 Вторник
Категория:
Если Вы заметили ошибку в тексте, выделите необходимый фрагмент и нажмите Ctrl Enter. Заранее благодарны!
Выпуск 40 от 09.10.2018 г.

ТСЖ vs Управляющая организация. Какой способ наиболее эффективный и честный?

Источник: "Просто газета" № 40(472) от 09.10.2018 г.

В последнее время все чаще и чаще в СМИ появляется информация о деятельности Товариществ собственников жилья в нашем городе. 

Предлагаю более детально рассмотреть этот способ управления многоквартирным домом, и почему он наиболее оптимален для собственников.

В соответствии с нормами Жилищного законодательства, а именно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ существует всего три способа управления многоквартирным домом, это:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

3. Управление управляющей организацией

На примере сравнительной таблицы рассмотрим лишь два способа управления многоквартирным домом: Управление товариществом собственников жилья и Управление управляющей организацией.

Прежде чем ознакомиться с таблицей, предлагаем вам для себя ответить на 4 простых вопроса, если вашим многоквартирным домом управляет управляющая организация:

1. Знакомились ли вы когда-либо с договором управления вашим многоквартирным домом?

2. Принимали ли вы когда-либо активное участие в общем собрании по обсуждению и утверждению условий Договора управления многоквартирным домом?

3. Принимали ли вы когда-либо активное участие на общем собрании по обсуждению и утверждению подробного Перечня работ и услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества вашего многоквартирного дома, знакомились ли вы с ним?

Ответ один на эти вопросы: Нет. Вместе с тем, вы платите в управляющую организацию денежные средства за обслуживание и ремонт общего имущества с каждого квадратного метра своего жилого помещения. Умножьте плату за 1 квадратный метр на общее количество квадратных метров по всему многоквартирному дому и полученную сумму умножьте на количество месяцев в году. Вы получите сумму, которую управляющая организация собирает в год с вашего многоквартирного дома.

Пример: 120-квартирный дом. Общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 7000 кв.м. Плата за содержание и ремонт составляет 27 рублей с 1 квадратного метра помещения собственника. 27 х 7000 х 12. Таким образом, в год управляющей организацией собирается сумма 2 268 000 рублей. Если вы просчитали на примере своего многоквартирного дома, то, соответственно, ответьте на другой вопрос:

4. Можете ли вы сказать о том, что полученная итоговая денежная сумма была полностью потрачена управляющей организацией на ваш дом в истекшем календарном году? Предоставляла ли управляющая организация хоть раз подробный отчет по расходованию ваших денежных средств на просчитанную вами сумму?

Ну, а теперь, исходя из нынешних реалий и личного многолетнего опыта работы с управляющими организациями, мы для вас изложим в деталях о каждом из двух способов управления:

Критерии Управляющая организация Товарищество собствеников жилья
Вид юридического лица и Уставные цели Коммерческая организация. Создается с основной и единственной уставной целью – максимальное извлечение прибыли. Некоммерческая организация. Не получает прибыль, но вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Основные цели: • совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме; • эффективное расходование денежных средств; • совместная работа через общие собрания и правление ТСЖ по созданию благоприятных и комфортных условий проживания.
Расходование денежных средств Часть денежных средств направляется на содержание управляющей организации. Управляющая организация заинтересована в извлечении прибыли за счет экономии средств, оплачиваемых собственниками за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Выбор подрядных организаций на наиболее выгодных для управляющей организации условиях. В случае выполнения работ собственными силами – сметная стоимость работ принимается управляющей организацией с учетом извлечения максимальной прибыли для управляющей организации. Размер денежного вознаграждения работников управляющей организации, в том числе персонала по обслуживанию дома и их количественный состав устанавливаются управляющей организацией самостоятельно, собственники не принимают участия в решении таких вопросов. Все денежные средства, оплачиваемые собственниками за содержание и ремонт общего имущества, направляются на создание благоприятных и комфортных условий проживания в многоквартирном доме. Товарищество заинтересовано в максимальном снижении стоимости выполняемых работ и оказываемых услуг, экономии средств на содержание и ремонт общего имущества за счет выбора подрядных организаций на конкурсной основе на наиболее выгодных для собственников условиях. Количественный состав персонала и размер вознаграждения за их труд устанавливаются собственниками на общем собрании членов ТСЖ.
Утверждение перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества Управляющая организация не заинтересована в составлении подробного перечня работ и услуг. В перечне всегда указываются общестроительные и общепринятые работы без указания конкретных работ и услуг их объема. В силу «размытости и размазанности» работ и услуг эффективный контроль собственниками отсутствует. Правлением ТСЖ составляется подробная смета доходов и расходов, в которой указываются конкретные мероприятия и работы по ремонту и обслуживанию общего имущества, выполнение которых всегда можно проконтролировать собственниками.
Прозрачность расходования денежных средств Прозрачность расходования денежных средств собственников полностью отсутствует. Законодательно не закреплена обязанность управляющей организации представлять собственникам для утверждения на общем собрании отчет о выполненных работах и оказанных услугах за истекший год. Правление ТСЖ по истечению календарного года обязано представить собственникам для утверждения на общем собрании отчет о выполнении всех мероприятий и работ по ранее утвержденной смете доходов и расходов.
Контроль за расходованием денежных средств на содержание и ремонт общего имущества Реальные механизмы контроля за расходованием денежных средств фактически отсутствуют. На общем собрании собственников избирается Ревизор, который обязан постоянно осуществлять контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ТСЖ. Отчет о своей работе за год Ревизор обязан представить собственникам для утверждения на общем собрании. Кроме того, по запросу любого из собственников Правление ТСЖ обязано представить размер денежных средств поступивших от собственников, а также обязано представить отчет о их расходовании за указанный период
Контроль за качеством оказания коммунальных услуг Надлежащий контроль за качеством коммунальных услуг управляющей организацией не осуществляется. Руководители управляющей организации не являются собственниками в многоквартирном доме в силу чего управляющей организации все равно какую вы воду пьете, достаточной ли температуры горячая вода в кране или достаточно ли тепло и комфортно в квартире. Правление ТСЖ состоит из собственников помещений в управляемом доме. Правление прямо заинтересовано в комфорте своего проживания и осуществляет круглосуточный контроль за качеством коммунальных услуг. При ухудшении качества коммунальных услуг требует от ресурсоснабжающих организаций соразмерного снижения платы за коммунальные услуги для всех собственников многоквартирного дома.
Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями и осуществление расчетов собственников за коммунальные услуги Заключаются договоры с ресурсоснабжающими организациями. Плата за все жилищно-коммунальные услуги или их часть оплачивается непосредственно в управляющую организацию или с помощью платежных агентов, услуги которых управляющая организация оплачивает за счет средств собственников Заключаются договоры с ресурсоснабжающими организациями. Плата за все жилищно-коммунальные услуги оплачивается непосредственно на расчетный счет в ТСЖ по единой квитанции. Необходимость оплаты каждой ресурсоснабжающей организации по отдельным квитанциям отсутствует. Платежные агенты не привлекаются, за счет чего происходит экономия денежных средств собственников.
Паспортный стол и выдача справок Управляющая организация заключает договор на ведение паспортного стола со сторонней организацией за счет средств собственников, либо оказывает данные услуги самостоятельно. В ряде случаев справки выдаются платно. При этом управляющая организация всегда вносит данный вид работ в перечень своих услуг в виде абонентской ежемесячной платы вне зависимости оказывались ли эти услуги или нет. Товарищество самостоятельно осуществляет ведение паспортного стола и выдачу справок, в том числе на субсидию, за счет чего происходит экономия денежных средств. Сэкономленные денежные средства Товариществом направляются на содержание и ремонт общего имущества. К примеру 100-квартирный дом: за 1 год потребовалось выдать около 15-20 справок, число обратившихся граждан для подготовки документов и их подачи в ФМС для прописки/выписки или смены фамилии граждан составило 5-7 граждан. Справки выдаются бесплатно
Аварийно-диспетчерское обслуживание Управляющая организация либо самостоятельно оказывает услуги по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, либо заключает на выгодных для управляющей организации условиях со специализированной организацией. В первом случае сметная стоимость работ принимается управляющей организацией с учетом извлечения максимальной прибыли для управляющей организации. ТСЖ заключает договор на выгодных для собственников условиях со специализированной организацией, контролирует качество выполняемых работ.
Капитальный ремонт общего имущества В случае формирования Фонда капитального ремонта на специальном счету управляющей организации работы и услуги по капитальному ремонту производятся либо этой управляющей организацией, либо с привлечением подрядных организаций. Как и в случае с текущим ремонтом выбор подрядных организаций происходит на наиболее выгодных для управляющей организации условиях. В случае выполнения работ собственными силами –сметная стоимость работ принимается управляющей организацией с учетом извлечения максимальной прибыли для управляющей организации. При формировании Фонда капитального ремонта на специальном счете ТСЖ заказчиком работ по капитальному ремонту является ТСЖ. Товарищество заинтересовано в максимальном снижении стоимости выполняемых работ и оказываемых услуг, экономии средств на производство работ и оказание услуг по капитальному ремонту общего имущества за счет самостоятельного выбора подрядных организаций на конкурсной основе на наиболее выгодных для собственников условиях. Капитальный ремонт производится по решению собственников на общем собрании в любое время и при наличии денежных средств на специальном счету.

Как видно из таблицы, наиболее оптимальный и перспективный способ управления многоквартирным домом – это управление Товариществом собственников жилья.

При таком управлении собственники сами принимают решения по всем ключевым вопросам относительно общего имущества и коммунальных услуг. При созданном Товариществе возможно более эффективно и с максимальной пользой управлять своим многоквартирным домом, тратить деньги на содержание и ремонт общего имущества.

Но управляющие организации нашего города не стоят на месте и в целях воспрепятствования создания в многоквартирных домах Товариществ собственников жилья приводят следующие свои доводы, которые подлежат комментариям:

Довод № 1 (редакция управляющей организации):

Комментарий:

В данном случае управляющие организации перегибают палку и откровенно вводят собственников в заблуждение, поскольку при управлении управляющей организацией оплаченные деньги за жилищно-коммунальные услуги поступают от собственников и нанимателей не в РСО, а в ООО «Белогорский расчетно-кассовый центр», с которым управляющие организации, как мы указывали выше, за деньги собственников заключают агентские договоры по начислению и сбору платы за жилищно-коммунальные услуги.

К слову. ООО «БРКЦ», заключая агентские договоры с управляющими и ресурсоснабжающими организациями, подпадает под действие Федерального закона «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» от 03.06.2009 №103-ФЗ. В этом случае ООО БРКЦ обязано соответствовать виду экономической деятельности, и его учредительные документы должны содержать указание на «Деятельность по приему платежей физических лиц платежными агентами» — код ОКВЭД 66.19.6. Однако ООО БРКЦ имеет код ОКВЭД 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».

Соответственно, ООО БРКЦ осуществляет незаконную предпринимательскую деятельность по приему платежей физических лиц.

Говоря о расчете того же ООО БРКЦ или управляющих организаций перед РСО за предоставленные коммунальные услуги, стоит отметить, что только лишь перед ООО «Водоканал г. Белогорска» с момента его создания 03.02.2016 года по настоящее время у города образовалась задолженность более 30 миллионов рублей. Это свидетельствует также и о том, что ООО БРКЦ несвоевременно и не всегда рассчитывается с ООО «Водоканал г. Белогорска». В данном случае считаю, что столь важное обстоятельство подлежит проверке правоохранительными органами ООО БРКЦ на предмет возможного совершения его учредителями и его руководством преступлений по ст. 159 «Мошенничество» и ст. 171 «Незаконное предпринимательство» Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, говорить о том, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией за деньги собственников достигается прозрачность распределения платежей между поставщиками преждевременно, так ли это на самом деле – сомнительно.

Касаемо расчетов ТСЖ перед ресурсниками. Да, все деньги от собственников и нанимателей поступают на расчетный счет Товарищества. Однако, как показывает практика, Товарищества собственников жилья наиболее ответственные исполнители в плане расчетов за поставленные коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями.

Возьмем, к примеру, одно из успешных Товариществ — Товарищество собственников жилья «Красноармейская 13» — у этого Товарищества каких-либо долгов перед РСО нет. Все счета РСО Товариществом оплачиваются вовремя и в полном объеме. Данное Товарищество непосредственно сотрудничает с нашей организацией с момента его создания.

Следует также отметить, что при созданном ТСЖ любой собственник вправе получить, а ТСЖ обязано предоставить информацию о полноте расчетов ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями, что является существенным механизмом контроля за расходованием денежных средств в ТСЖ. От управляющей организации такой информации получить невозможно. Управляющая организация всегда ссылается на коммерческую тайну.

Довод № 2 (редакция управляющей организации):

Комментарий:

Возникает вопрос, а зачем ТСЖ содержать ораву нахлебников в виде раздутого административного аппарата?

В том и преимущество ТСЖ – в минимуме управленческого аппарата. Законодательно такой минимум установлен: 3 человека правления (из них 1 председатель) и 1 ревизор. При этом пока ТСЖ не встанет «на ноги» Председатель правления ТСЖ осуществляет свою работу безвозмездно. При упорядочении работы Товарищества собственники помещений видя успешную работу председателя сами выходят с предложениями об установлении председателю заработной платы. Пример тому ТСЖ «Красноармейская 13», где общим собранием собственников спустя 4 месяца утвердили размер заработка Председателя.

Касаемо тепловизора, вышки, погрузчика, мусоровоза и прочей техники. Товариществу-то это зачем??? Да, Товарищество будет искать подрядные организации. Так в условиях то рыночной экономики и достаточно большого количества таких организаций в нашем городе, нехватка в подрядных организациях попросту отсутствует. Любой грамотный предприниматель, имея цель, чтобы к нему Товарищество, во-первых, обратилось, а во-вторых, обратилось вновь, не станет «заламывать» свою цену и сделает работу настолько качественно, чтобы Товарищество осталось довольно результатом его работ.

При этом подрядная организация выбирается не Председателем, а общим собранием. Только собственники на общем собрании решают, кто и за сколько будет осуществлять работы в доме при утверждении сметы доходов и расходов на год. Как это реализуется все в том же ТСЖ «Красноармейская 13» при правовой поддержке АСН Цитадель.

При управляющей организации выбрать подрядчика и согласовать его цену собственникам попросту сделать невозможно. Управляющая организация либо сама завышает цены на свои работы, либо выбирает подрядчика, как мы говорили выше, на выгодных для управляющей организации условиях.

Касаемо мусоровозов: зачем управляющей организации мусоровоз и зачем собственникам платить за его содержание, если с 01.01.2019 года функции по сбору и утилизации мусора будет выполнять региональный оператор, которым не является ни одна управляющая организация г. Белогорск?

Довод № 3 (редакция управляющей организации):

Комментарий:

 Весьма сомнительно, что дворник или уборщица, обслуживающий множество многоквартирных домов, будет выполнять свою работу качественно. При этом такой дворник будет думать не о том, как качественно выполнить работу, а о том, чтобы поскорее ее выполнить. Опять же удешевление этой работы, несомненно, сказывается на ее качестве. И не всегда этот работник будет выполнять работу с той периодичностью, с которой необходимо это делать. Работник, на которого возложена обязанность обслуживания множества домов, будет относиться к работе с меньшим усердием.

При деятельности ТСЖ общим собранием утверждается как штатное расписание, так и размер заработной платы работников.

Довод № 4(редакция управляющей организации):

Комментарий:

Весьма сомнительный довод. Город Белогорск неофициально поделен на несколько управляющих организаций. Здоровая конкурентная среда в городе отсутствует. Единственный конкурент у управляющей организации – это сами собственники, решившие создать в своем доме ТСЖ. Вне всякого сомнения, что все коммерческие организации заинтересованы в эффективности своей деятельности, однако эта эффективность направлена на увеличение своей прибыли.

ТСЖ же, в свою очередь, не заинтересовано в какой-либо конкуренции, она Товариществу попросту не нужна. Основная задача ТСЖ – обеспечить максимально комфортные и безопасные условия проживания в многоквартирном доме за счет эффективного использования денежных средств собственников.

Довод № 5 (редакция управляющей организации):

Комментарий:

 Данный довод в принципе нельзя назвать доводом, это что-то вроде сетования на свою худую судьбу.

Комментируя данный довод, прошу вас вернуться к тем 4 вопросам, которые были нами заданы вам начале статьи:

1. Знакомились ли вы когда-либо с договором управления вашим многоквартирным домом?

2. Принимали ли вы когда-либо активное участие в общем собрании по обсуждению и утверждению условий Договора управления многоквартирным домом?

3. Принимали ли вы когда-либо активное участие на общем собрании по обсуждению и утверждению подробного Перечня работ и услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества вашего многоквартирного дома, знакомились ли вы с ним?

4. Можете ли вы сказать о том, что полученная итоговая денежная сумма была полностью потрачена управляющей организацией на ваш дом в истекшем календарном году? Предоставляла ли управляющая организация хоть раз подробный отчет по расходованию ваших денежных средств на просчитанную вами сумму?

При деятельности Товарищества же не может выпасть ни одна видимая или невидимая услуга. Все решения относительно ремонта и содержания общего имущества активно обсуждаются на общих собраниях.

К слову. Успешное Товарищество собственников жилья «Красноармейская 13», весьма эффективно взаимодействующее с АСН Цитадель, полностью подготовилось к отопительному сезону: устранены недостатки, оказывающие негативное влияние на качество коммунальных услуг, промыты и опрессованы системы отопления и водоснабжения. В настоящее время проводится капитальный ремонт всех инженерных систем в подвальном помещении.

Отметим, относительно видимых и невидимых работ. Как раз-таки для управляющих организаций ревизия запорной арматуры и является невидимой, которую выполнять не обязательно.

Во многих многоквартирных домах г. Белогорск своевременная ревизия и ремонт входной запорной арматуры не осуществляются. При возникновении необходимости перекрыть подачу в дом холодной воды и отопления – возникла проблема: входная запорная арматура при закрытых вентилях не держит воду. Что очевидно свидетельствует об отсутствии проводимых ранее профилактических осмотров и ремонтов. С аналогичной ситуацией столкнулось ТСЖ «Красноармейская 13».

Выходит, что управляющие организации делают только видимые работы в виде установки заборов и детских площадок во дворах домов, и то не за деньги собственников, а за бюджетные по федеральной программе. Только то, что бросается в глаза.

С уважением, Виталий Губин,

Председатель совета АСН "ЦИТАДЕЛЬ"

Ждем вас по адресу:

г.Белогорск, ул.Кирова,170, 3 этаж ТЦ "Премьер", офис № 19. Тел.8-800-550-58-83, электронная почта: info@acitadel.ru

Добавить комментарий

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные и авторизованные пользователи.