«Что такое ТСЖ?»

- Итак, Андрей Борисович, что же такое ТСЖ?
- ТСЖ – это объединение собственников жилых помещений, которые совместно хотят управлять своим домом. ТСЖ позволяет самим жильцам контролировать, каким образом и куда именно тратятся их деньги. Управляющие органы ТСЖ – а это председатель, Правление и ревизионная комиссия – не назначаются свыше, они избираются самими собственниками жилья. И только сами собственники на общем собрании могут решить, сколько они будут платить за содержание жилья, и как эти деньги будут тратиться. Только сами жильцы, объединившись, могут контролировать расходование своих средств и не допускать воровства. Сейчас ТСЖ – единственный способ поставить ЖКХ под реальный контроль горожан.
Например, сами собственники (а не управляющая компания) будут устанавливать, с какой периодичностью мыть полы в подъездах, вывозить мусор, чистить двор. Стоит ли собрать деньги на строительство детской площадки или ремонт скамеек у подъезда. Нужно ли разбить клумбу или сделать на её месте автомобильную парковку.
Товарищество является некоммерческой организацией, будет иметь свой банковский счет (а то и не один). На эти счета жильцы будут перечислять деньги, с них ТСЖ будет оплачивать коммунальные услуги. Основные поставщики света, тепла, горячей и холодной воды будут обязаны заключить договор с новым ТСЖ. Что касается всех других служб – уборки двора и подъездов, вывоза мусора, сантехнических, электротехнических, ремонтных и прочих работ, то тут ТСЖ совершенно свободно в выборе подрядчиков. Правление ТСЖ с одобрения общего собрания товарищества сможет самостоятельно решить, кому они доверят те или иные работы и сколько будут за это платить. Вполне возможно, что молодые пенсионеры из числа соседей окажутся куда лучшими дворниками, техничками и слесарями, чем нанимаемые управляющей компанией алкоголики и гастарбайтеры. Или же, напротив, товарищество решит заключить договор с одной из специализированных компаний по оказанию клининговых или ремонтных услуг, которых в городе немало. Конечно, это будет чуть дороже, зато качество их работы, вежливость и сервис будут гарантированы. Если же какой-либо из этих параметров вдруг перестанет удовлетворять жильцов, договор всегда можно расторгнуть и пригласить новых подрядчиков. Для этого будет достаточно провести собрание. С управляющей же компанией такие фокусы, как правило, не проходят. Сменить нерадивого дворника или сантехника там очень и очень сложно.
Наконец, в распоряжение ТСЖ переходят все места общего пользования. А это не только лестничные клетки, но и чердаки, подвалы, придомовая территория. Во многих домах они находятся в хорошем состоянии и сами по себе являются ценной собственностью. ТСЖ может принять решение использовать их в своих целях (например, устроить там клуб, спортзал или хранилище вещей жильцов), а может сдать их в аренду. Полученные таким образом деньги можно тратить на благоустройство дома или компенсировать за их счет часть коммунальных платежей.

- Но многие считают, что создание и управление ТСЖ – это сложный процесс…
- Да, мне часто приходится слышать, что ТСЖ – это сложно и очень дорого. На самом деле это не так. Конечно, жителям дома придется один раз постараться и проделать определенную работу по созданию товарищества. Но после этого жить им станет куда лучше и комфортнее.
Разумеется, определенных расходов не избежать. Но, скорее всего, эти траты будут существенно ниже, чем нынешние расходы на содержание управляющей компании. И платить вы будете только за те услуги, которые реально получаете, а не за те, которые вам навязывает УК.
Так, ТСЖ придется оплачивать ведение банковского счета и программу, которая позволит управлять деньгами дистанционно из офиса ТСЖ. Стоимость такого банковского обслуживания в большинстве банков составляет от 300 до 500 рублей в месяц.
Товариществу обязательно понадобится грамотный бухгалтер для проведения платежей и составления отчетов в налоговую и другие контролирующие органы. Но не стоит пугаться: даже если среди ваших соседей такого бухгалтера нет, найти подходящего специалиста не составит труда. Сегодня в Белогорске действуют компании, занимающиеся «внешней» бухгалтерской помощью на условиях аутсорсинга. Стоимость таких услуг начинается от 5 000 рублей в месяц.
Определенную сумму надо будет заплатить председателю товарищества и управляющему домом – тому, кто возьмет на себя реальное управление домом и решение возникающих проблем. По сложившейся практике на эту должность принимается «молодой пенсионер», получающий от своих соседей до 10 000 рублей за свои труды. И работать он будет на совесть. Тем более что должность эта хотя и ответственная, но полной ежедневной занятости не подразумевает. Все остальные должностные лица в товариществе – и члены Правления, и участники ревизионной комиссии – работают на общественных началах и денег за свою работу не получают.
Отдельная статья расходов – паспортистка. Обычно она приходит раз в неделю и стоит дому порядка 2 тысяч рублей в месяц.
Все остальные специалисты нанимаются по рыночной цене. И вряд ли расходы на них будут выше, чем в управляющей компании. Скорее, наоборот, ведь теперь жильцам не придется оплачивать джипы и коттеджи директоров УК.
Главная проблема любой коммунальной организации – контроль. В ТСЖ с этим проще всего. Вся работа товарищества – на виду. Если председатель работает плохо – его всегда можно переизбрать. К тому же в ТСЖ по закону ежегодно должен проходить внешний аудит. Это значит, что специальная комиссия изучает всю бухгалтерию организации. С результатами проверки обязательно знакомятся все жители дома.

- Есть такое понятие, как «ленивое» ТСЖ. Расскажите, в чем его отличное от обыкновенного?
- Конечно, не везде и не всегда имеет смысл создавать полноценное ТСЖ, которое будет заниматься всеми коммунальными делами, полностью заменяя управляющую компанию. Часто сделать это очень сложно или практически невозможно. Например, небольшому дому в 20-30 квартир просто сложно будет собрать деньги для организации собственных служб. Да и содержать своего сантехника или электрика такому дому очень накладно. К тому же может оказаться, что среди соседей нет ни одного специалиста по коммунальному хозяйству и даже желающего начинать профессионально вникать во все эти вопросы.
Но и в этом случае есть выход. Ведь главная задача ТСЖ – поставить коммунальную сферу под свой контроль. А это может сделать и так называемое «ленивое ТСЖ». В чем его отличие от обыкновенного?
Дело в том, что при «облегченной» форме ТСЖ управляет домом не самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию. Между товариществом и УК заключается договор, и дальше они действуют совместно.
Казалось бы, какая разница, будет управляющая компания работать с жильцами напрямую, как сейчас, или через «ленивое» ТСЖ? И зачем нужна эта «лишняя» прослойка? Но на деле разница есть, и она огромна. Недаром многие современные коммунальные компании соглашаются «заходить» на дом только тогда, когда там уже создано такое товарищество.
С одной стороны, вы не остаётесь без профессионального управления. Жителям не надо самим создавать с нуля ремонтную базу, искать сантехников и дворников. Вас, как и раньше, обслуживает управляющая компания.
С другой стороны, вы становитесь гораздо более гибкими. Даже самое «ленивое» ТСЖ – это единый квалифицированный заказчик. Оно выступает от имени всего дома и потому имеет намного больше авторитета, власти и полномочий, нежели каждый отдельный жилец.

- А есть ли у ТСЖ минусы?
- Не будем обманывать себя: ТСЖ – далеко не идеальная форма управления многоквартирным домом. Ведь в любом доме живет множество людей с самыми различными интересами. И привести эти интересы к общему знаменателю всегда непросто. Возьмем благоустройство двора: пенсионерам хочется, чтобы там были лавочки и беседки, молодым родителям нужна детская площадка, подросткам – спортивная зона, а автолюбители предпочли бы создать на месте всего этого автопарковку. Казалось бы – неразрешимый конфликт интересов, и никакая демократия в виде ТСЖ его не победит.
Но ТСЖ в сложившейся ситуации, пожалуй, наиболее оптимальный метод управления совместным имуществом. И именно демократические принципы и умение находить компромиссы между интересами всех жильцов делают его таковым. Иначе все останется, как есть, и в нашем дворе не будет ни парковки, ни площадок, ни скамеек – то есть, хуже будет всем.
Конечно, помимо плюсов у ТСЖ есть и минусы. Одной из причин, по которым число ТСЖ у нас невелико, чаще всего называют сложность создания товарищества. Да, процесс этот непростой и требует достаточно большого времени и определенных знаний. Но он под силу каждому, я в этом уверен.

- Спасибо за четкие ответы на вопросы. Думаю, наш разговор заставит некоторых задуматься о создании ТСЖ у себя в доме.